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　　近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項(xiàng)目的熱潮漸起。這種項(xiàng)目往往都要對(duì)接政府、村集體，一般政府都會(huì)要求拿出策劃規(guī)劃來，策劃規(guī)劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。當(dāng)前社會(huì)處在一個(gè)思維覺醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì)等等代表未來趨勢(shì)的跨界融合，是農(nóng)業(yè)升級(jí)的必然方向。在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農(nóng)業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統(tǒng)籌而言就是需要?jiǎng)?chuàng)意。策劃規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

　　但規(guī)劃也有很多類型，有概念性規(guī)劃、總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃等，在這個(gè)周期中究竟要做那種規(guī)劃呢?

　　在開發(fā)的初期，有的有意向拿地，有的已經(jīng)拿到一部分地想擴(kuò)大，有的已經(jīng)跟集體洽談過但需要跟上級(jí)政府對(duì)接······

　　一般投資商都是首次進(jìn)軍旅游業(yè)，普遍對(duì)對(duì)做規(guī)劃不是很在行，所以會(huì)比較迷茫。很多時(shí)候會(huì)花冤枉錢，有時(shí)候會(huì)被別有用心的規(guī)劃單位牽著鼻子走，在土地都還沒有完全落定的情況下，做出了一套從總規(guī)到控規(guī)到修規(guī)的系列成果，實(shí)際上并沒有用。

　　那在開發(fā)初期最需要的是解決什么工作呢?

　　一是要通過規(guī)劃編制美好藍(lán)圖，規(guī)劃能掙錢的產(chǎn)業(yè)，給地方帶來就業(yè)，給區(qū)域帶來名氣，給領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)造政績(jī)，同時(shí)也給投資商自己信心，從而達(dá)到簽訂用地協(xié)議或者擴(kuò)大用地協(xié)議的目的。

　　二是進(jìn)一步獲得政府基于這種發(fā)展前景給予投資商相應(yīng)的政策支持，包括建設(shè)用地指標(biāo)以及相關(guān)政策性補(bǔ)貼等。

　　這個(gè)階段最合適的工作就是概念性規(guī)劃!

　　何謂概念性規(guī)劃?概念規(guī)劃是在借鑒西方國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)上，適應(yīng)市場(chǎng)化需求應(yīng)運(yùn)而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒有相應(yīng)的法律地位。概念性規(guī)劃其實(shí)就是在不確定的對(duì)象上的實(shí)施的融合了多種利益主體關(guān)注的一種對(duì)未來的計(jì)劃并把這種計(jì)劃以圖文的形式表現(xiàn)出來，這種計(jì)劃用以協(xié)調(diào)各方利益主體的訴求達(dá)成或趨向一致，最終實(shí)現(xiàn)約束多種利益主體關(guān)系的合同簽署。概念性規(guī)劃是多種利益主體在協(xié)議開發(fā)初期過程中的一種比較經(jīng)濟(jì)的行為。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報(bào)，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來表現(xiàn)!

　　那么概念性規(guī)劃主要有些什么內(nèi)容呢?它和總體規(guī)劃的區(qū)別在哪里?

　　可以這樣認(rèn)為：概念性規(guī)劃就是總規(guī)簡(jiǎn)化版+重點(diǎn)項(xiàng)目的意向性設(shè)計(jì)。

　　總規(guī)簡(jiǎn)化版是指著重闡述區(qū)域的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展定位、空間格局布局、核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)模式運(yùn)作等。對(duì)總體規(guī)劃中的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、防震減災(zāi)規(guī)劃、文保規(guī)劃、保障規(guī)劃等部分省略掉。

　　意向性設(shè)計(jì)主要是針對(duì)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目而言。文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引擎，往往要有“可視性”，光是文字策劃說明得再好，聽取匯報(bào)的人員可能還是不大好理解。比例獨(dú)特的景觀步道、創(chuàng)意性的休閑商業(yè)項(xiàng)目、高端地產(chǎn)的景觀化，還有些趣味游樂項(xiàng)目的 “可視性”就需要一些意向圖來表現(xiàn)。這些設(shè)計(jì)不可能細(xì)化到替代后期真正的修規(guī)與建筑景觀設(shè)計(jì)，更多是突出創(chuàng)意效果，所以稱之為意向設(shè)計(jì)。這種意向設(shè)計(jì)主要是對(duì)“核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”的“可視化”解釋說明。

　　概念性規(guī)劃能夠完美的呈現(xiàn)投資商對(duì)擬開發(fā)區(qū)塊的思路，有利于政府和村集體理解投資商的意圖。對(duì)于投資商而言，在前期做概念性規(guī)劃即達(dá)到了拿地或者擴(kuò)地以及爭(zhēng)取各方認(rèn)同的目的，而且節(jié)約了時(shí)間和資金。因?yàn)楦拍钚砸?guī)劃一般不用走評(píng)審立項(xiàng)的程序，節(jié)省了時(shí)間，費(fèi)用也比做總規(guī)+詳規(guī)要低得多。做過了概念性規(guī)劃以后，一般都不需要再做總體規(guī)劃，但是重要節(jié)點(diǎn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃是必須要做的。

　　欣賞醉美鄉(xiāng)村，唯美景色，了解生你、養(yǎng)你的故土，還有關(guān)注鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村的生態(tài)環(huán)境，帶您探討——休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)初期做什么類型的規(guī)劃?