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　　一、休閑農(nóng)業(yè)大勢(shì)研判

　　眾所周知，中國(guó)地產(chǎn)黃金十年過(guò)去了，礦產(chǎn)黃金十年也過(guò)去了，現(xiàn)在進(jìn)入了農(nóng)業(yè)黃金十年。

　　近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項(xiàng)目的熱潮漸起。

　　(一)目前都是誰(shuí)在搞休閑農(nóng)業(yè)呢?

　　第一類人群：房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商、礦老板和實(shí)業(yè)制造商。

　　房地產(chǎn)下行壓力/國(guó)家對(duì)能源的控制/新技術(shù)和高科技門(mén)檻太高，不約而同地選擇了農(nóng)業(yè)這個(gè)資本洼地，開(kāi)始圈地運(yùn)動(dòng)，圖謀轉(zhuǎn)型。

　　第二類人群：資本市場(chǎng)，VC、PE、基金和機(jī)構(gòu)。

　　看重的是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)升值的潛力，而且農(nóng)業(yè)題材在政策和金融上也有短期運(yùn)作空間，大宗交易、農(nóng)產(chǎn)品期貨、農(nóng)業(yè)設(shè)施租賃、企業(yè)并購(gòu)重組和上市融資的游戲規(guī)則已經(jīng)建立;

　　第三類人群：返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民。

　　這些人帶著資金、經(jīng)驗(yàn)、資源和成功的光環(huán)回來(lái)接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農(nóng)場(chǎng)自己當(dāng)家作主;

　　第四類人群：有“中國(guó)鄉(xiāng)村情懷”的藝術(shù)家、建筑師、規(guī)劃師等群體甚至還要在華生活的“老外”。

　　總之，城市紅利攤薄，鄉(xiāng)村“廣闊天地、大有作為”，休閑農(nóng)業(yè)恰逢其時(shí)，5-10年中國(guó)農(nóng)業(yè)必將迎來(lái)大復(fù)興!

　　我們這個(gè)項(xiàng)目就屬于第一類人群，有實(shí)力的房地產(chǎn)投身休閑農(nóng)業(yè)，但要用第四類人群的方法和方式來(lái)做項(xiàng)目。

　　(二)休閑農(nóng)業(yè)應(yīng)該怎么來(lái)做呢?

　　首先應(yīng)該做好策劃規(guī)劃。

　　當(dāng)前社會(huì)處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì)等等代表未來(lái)趨勢(shì)的跨界融合，是農(nóng)業(yè)升級(jí)的必然方向。在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農(nóng)業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

　　其次，不能盲目投資。

　　休閑農(nóng)業(yè)不是硬開(kāi)發(fā)、大開(kāi)發(fā)、盲目開(kāi)發(fā)，而是軟開(kāi)發(fā)、小開(kāi)發(fā)、巧開(kāi)發(fā) 。近幾年農(nóng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大，動(dòng)輒千畝萬(wàn)畝，財(cái)力雄厚的開(kāi)發(fā)商以資本為傲，加之不切實(shí)際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資沖動(dòng)和資本思維里，最后變成拼砸錢(qián)和打價(jià)格戰(zhàn)，從而導(dǎo)致成本難以收回，千萬(wàn)投資付之東流。

　　(三)有逼格的旅游地產(chǎn)才能大賣(mài)

　　休閑農(nóng)業(yè)是一個(gè)值得長(zhǎng)期耕耘的事業(yè)，但不是來(lái)大錢(qián)、來(lái)快錢(qián)的領(lǐng)域，如何找到當(dāng)前的盈利點(diǎn)，使地塊能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，成為首要考慮的問(wèn)題。這里，我們提出一個(gè)觀點(diǎn)：鄉(xiāng)村民宿是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，有逼格的旅游地產(chǎn)才能大賣(mài)!

　　中國(guó)地產(chǎn)黃金十年時(shí)間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數(shù)大城市，各個(gè)地方都出現(xiàn)了空城、鬼城，蓋出來(lái)的房子并沒(méi)有那么多人去住，也租不出去。大部分人買(mǎi)房子是為了坐等升值，房產(chǎn)成了一種金融工具，購(gòu)房不是為了投資而是投機(jī)。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象，除了節(jié)假日熱鬧外，其余時(shí)間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣(mài)房子，借著景區(qū)要地但不做旅游——也是掛羊頭賣(mài)狗肉。

　　在新常態(tài)下旅游地產(chǎn)還能做嗎?應(yīng)該怎么做?

　　首先要肯定的是旅游地產(chǎn)值得做，但是做法要改變。以往的旅游地產(chǎn)大部分依托傳統(tǒng)觀光型景區(qū)，主要是國(guó)家4A及5A級(jí)旅游景區(qū)，但這類景區(qū)基本上是靠名氣掙團(tuán)隊(duì)客源錢(qián)的觀光模式(一錘子買(mǎi)賣(mài))，而且大部分的旅游景區(qū)由于人滿為患，服務(wù)質(zhì)量不佳，“不來(lái)終生遺憾，來(lái)了遺憾終生”，此類景區(qū)的旅游地產(chǎn)基本上是沒(méi)有出路。

　　隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，地產(chǎn)逐步回歸實(shí)業(yè)屬性，就是要“住人”。

　　而現(xiàn)在旅游休閑已經(jīng)進(jìn)入到大眾化自助式的時(shí)代，現(xiàn)在又是一個(gè)講究逼格的時(shí)代，中國(guó)人正逐步過(guò)上“5+2” 的逼格生活方式，逼格時(shí)代的旅游地產(chǎn)賣(mài)的不是量而是質(zhì)，求“既好玩又有情懷”。比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“為代表的鄉(xiāng)村民俗動(dòng)輒都是二三千元的高房?jī)r(jià)，還供不應(yīng)求。比如北京的”古北水鎮(zhèn)“，烏鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)商硬是在司馬臺(tái)長(zhǎng)城腳下造出一個(gè)北方地區(qū)少見(jiàn)的古鎮(zhèn)，特別有逼格，當(dāng)然房?jī)r(jià)也很可觀。這些創(chuàng)新的業(yè)態(tài)層出不窮，也代表了未來(lái)的旅游地產(chǎn)升級(jí)方向，要想旅游地產(chǎn)賣(mài)得好，就要做出逼格的休閑環(huán)境，要有逼格的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目支撐。

　　休閑農(nóng)業(yè)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)更好。因?yàn)閭鹘y(tǒng)主景區(qū)那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開(kāi)發(fā)的地塊，沒(méi)有什么負(fù)擔(dān)，只需要?jiǎng)?chuàng)意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產(chǎn)品。所以，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)的盈利實(shí)現(xiàn)的模式不主要依靠“賣(mài)房子”，而是“賣(mài)產(chǎn)業(yè)”。這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是融合了“吃住行游購(gòu)?qiáng)?rdquo;于一體的綜合體驗(yàn)。要實(shí)現(xiàn)“賣(mài)產(chǎn)業(yè)”的目的，就必須識(shí)到“旅游地產(chǎn)”本質(zhì)是“休閑地產(chǎn)”，要拋棄“掛羊頭賣(mài)狗肉”的思路，踏踏實(shí)實(shí)地做旅游、休閑的文章，做出有逼格的休閑環(huán)境和休閑產(chǎn)業(yè)來(lái)!

　　二、項(xiàng)目地分析與研判

　　首先，項(xiàng)目地處市郊，交通便利，環(huán)境優(yōu)越，主要有山地、溝谷、林地、梯田、耕地、村莊等資源，資源類型多樣，地塊充足，具備發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的條件。

　　其次，旅游市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)4個(gè)趨勢(shì)：一是從觀光向度假轉(zhuǎn)變;二是散客市場(chǎng)為主;三是國(guó)民休閑需求增長(zhǎng)較快，尤其是鄉(xiāng)村休閑;四是以“品質(zhì)化、個(gè)性化、回歸自然”為特色的鄉(xiāng)村民宿逐漸火熱。結(jié)合本項(xiàng)目分析，周邊景區(qū)多以觀光為主，缺少鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品，且重慶市場(chǎng)需求較大，市場(chǎng)尚未飽和。因此，項(xiàng)目地的旅游開(kāi)發(fā)需要另辟蹊徑，結(jié)合市場(chǎng)前沿，創(chuàng)新創(chuàng)異，以獨(dú)特的手法打造旅游吸引物，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的眼光來(lái)看待。主要從兩方面打破常規(guī)，尋求突破點(diǎn)：

　　不走同質(zhì)化，實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)

　　跳出傳統(tǒng)景區(qū)發(fā)展模式，將項(xiàng)目放在整個(gè)重慶市發(fā)展的大環(huán)境中。當(dāng)前重慶旅游發(fā)展以景區(qū)觀光為主，門(mén)票為王，而鄉(xiāng)村旅游只有簡(jiǎn)單的采摘項(xiàng)目，項(xiàng)目地能不能做成一個(gè)美麗鄉(xiāng)村休閑的樣板?能不能把承德地區(qū)傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村文化活動(dòng)恢復(fù)起來(lái)。

　　重慶的旅游基本還停留在山水觀光的層面，體驗(yàn)型的、休閑型的景區(qū)很少，項(xiàng)目地的發(fā)展就是要超越傳統(tǒng)模式，可以不通過(guò)門(mén)票收入，而以其他的業(yè)態(tài)來(lái)盈利，發(fā)展休閑度假，讓游客真正的留下來(lái)、住下來(lái)、玩起來(lái)、再回來(lái)。

　　精品意識(shí)or規(guī)模思路?

　　從初步考察的結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目地的地塊條件有限，開(kāi)發(fā)出來(lái)的景區(qū)承載力也十分有限，并不適合于大眾觀光型的景區(qū)模式的旅游開(kāi)發(fā)。根據(jù)游客旅游規(guī)律，游客在景區(qū)停留3個(gè)小時(shí)消費(fèi)一頓飯，停留6個(gè)小時(shí)住宿一個(gè)晚上，目前項(xiàng)目地上下山用時(shí)1小時(shí)，完全靠觀光根本留不住人。

　　要設(shè)計(jì)什么樣的吸引物，才能讓游客能在這里吃一頓飯、住一晚上?

　　要做就做精品。

　　精，而非大，靠的不是規(guī)模，而是創(chuàng)意。

　　根據(jù)初步考察分析，項(xiàng)目地所在的合川周邊具有較好的旅游環(huán)境和氛圍，但景區(qū)的開(kāi)發(fā)還停留在觀光層面。而在鄉(xiāng)村旅游方面，尚未形成四季可觀的田園景觀，民俗資源和鄉(xiāng)村文化缺乏挖掘、整理和運(yùn)用。項(xiàng)目地?fù)碛休^好的鄉(xiāng)村旅游資源，區(qū)位條件好，完全可以通過(guò)規(guī)劃，創(chuàng)新創(chuàng)意，打造出一個(gè)地區(qū)鄉(xiāng)村旅游的精品。

　　從重慶市角度出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前全國(guó)旅游發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目地要走差異化、特色化、精品化發(fā)展道路，初步定位為融鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)、體育休閑為一體的中高端精品度假鄉(xiāng)居。

　　三、定位于發(fā)展戰(zhàn)略

　　1、總體定位

　　項(xiàng)目地有資源、有特色，但是缺靈魂，通過(guò)打造集花果園、運(yùn)動(dòng)園、美鄉(xiāng)園于一身的鄉(xiāng)居樂(lè)園，將項(xiàng)目地打造成城市居民的第二居所，融綠色、歡樂(lè)、浪漫、養(yǎng)生、動(dòng)感漁一體的鄉(xiāng)村樂(lè)園。

　　2、發(fā)展戰(zhàn)略

　　農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)有四大法寶：美景造勢(shì)、科技驅(qū)動(dòng)、文化引領(lǐng)、民宿留人。

　　美景造勢(shì)：營(yíng)造超大面積、高觀賞性的農(nóng)業(yè)景觀，給游客以大尺度的畫(huà)面感，形成強(qiáng)大的視覺(jué)震撼力。對(duì)大面積農(nóng)業(yè)景觀藝術(shù)化處理。

　　科技驅(qū)動(dòng)：運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高新技術(shù)(涵蓋生物技術(shù)、信息技術(shù)、航天技術(shù)、新能源技術(shù)、新材料技術(shù))來(lái)武裝農(nóng)業(yè)、改造農(nóng)業(yè)的技術(shù)體系。農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新就是創(chuàng)造新的旅游資源。

　　文化引領(lǐng)：農(nóng)業(yè)旅游是載體，文化是靈魂。農(nóng)業(yè)旅游不只是在種植農(nóng)作物，還要“種植”文化，讓文化扎根在農(nóng)業(yè)旅游土壤上。節(jié)慶文化、農(nóng)耕文化、地域文化、主題文化。

　　民宿留人：具有田園情懷的鄉(xiāng)居，外表樸實(shí)，室內(nèi)精致，游客在此既有現(xiàn)代享受，又有老家感受。民宿集現(xiàn)代享受與老家感受于一體，滿足那些事業(yè)有成、鄉(xiāng)愁無(wú)落的中高端消費(fèi)者需求。

　　3、開(kāi)發(fā)思路

　　特色花海景觀作為市場(chǎng)引爆點(diǎn)

　　從油菜花景觀到薰衣草景觀到桃花、櫻花景觀，這些景觀的市場(chǎng)引爆效應(yīng)已經(jīng)很明顯，當(dāng)前景觀的打造也已經(jīng)成為一門(mén)藝術(shù)，特色景觀，升級(jí)版景觀，與文化相映襯的景觀成為景區(qū)打造的核心之所在。如項(xiàng)目地可以利用梯田修整出“一路向天”景色。

　　鄉(xiāng)村美宿作為形象塑造點(diǎn)

　　游客來(lái)了，不光是看，最主要的是如何吸引游客住下來(lái)。項(xiàng)目地不追求建大酒店，現(xiàn)在的酒店都要求降星級(jí)了，最火的是主題性的文化旅游酒店和民宿客棧。就是要形成一種美宿的概念，要充分利用當(dāng)?shù)氐馁Y源條件，鄉(xiāng)村自然就是景觀，鄉(xiāng)村老房屋也是景觀。項(xiàng)目地將來(lái)要做的就是鄉(xiāng)村美宿，而且單純的改造一下也完全是不夠的，我們要做的是主題化改造。

　　鄉(xiāng)村體育運(yùn)動(dòng)增強(qiáng)吸引力

　　低空飛行是當(dāng)前火熱的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，目前開(kāi)展這個(gè)項(xiàng)目的景區(qū)不多，可以在項(xiàng)目地設(shè)立一個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)基地或低空飛行俱樂(lè)部，發(fā)展低空運(yùn)動(dòng)。戶外運(yùn)動(dòng)與旅游結(jié)合緊密，可以作為一個(gè)戶外拓展基地。2014年國(guó)務(wù)院已經(jīng)放開(kāi)了低空飛行的限制，開(kāi)放1000米以下的低空領(lǐng)域。項(xiàng)目地有山谷、有平地，有開(kāi)展的條件，可以搞幾個(gè)特色項(xiàng)目，如動(dòng)力三角翼、熱氣球、滑翔傘等，是一個(gè)高利潤(rùn)的項(xiàng)目。

　　修建渝北第一騎行綠道，作為吸引人氣、提升品牌的項(xiàng)目，以開(kāi)放來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)，不指望這個(gè)項(xiàng)目賺錢(qián)，主要用來(lái)提升人氣。結(jié)合路段設(shè)計(jì)路線，在邊上設(shè)計(jì)一些特色景觀，如鄉(xiāng)村特色的房子休息點(diǎn)、特色觀景臺(tái)、新奇特的綠植、盆栽等等。