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　　隨著休閑度假市場的逐漸走熱，僅憑幾片果園、幾塊菜地、幾個魚塘、幾道農家菜便能吸引大量游客的“農家樂”模式已日趨式微。這種模式之所以不再火爆，并非人們厭倦了淳樸的鄉(xiāng)土人情，而是因為“農家樂”缺失了現代人所向往自然純樸之余的品質生活。生態(tài)型休閑農莊模式恰好適應了后工業(yè)時代背景下體驗經濟、休閑經濟、創(chuàng)意經濟、低碳經濟的發(fā)展潮流，將農莊這個原本帶有“土”味的產品，融入了流行概念和時尚元素（如“有機”、“樂活”、“低碳”、“創(chuàng)意生活空間”、“慢生活”等），提升為文化型、休閑型、地產型的增值產品，做出一個符合市場需求的品質生態(tài)農莊。

　　本文將深入探討如何將農莊做好、做精、做出特色、做出品質,將解決這一問題的核心概括如下：一定戰(zhàn)略，解決產業(yè)發(fā)展方向問題；二找靈魂，解決吸引力問題；三做產品，解決玩什么的問題；四破商業(yè)，解決賣什么的問題；五看營銷，解決如何賣的問題。

　　作為生態(tài)型休閑農莊，農業(yè)仍是核心產業(yè)基礎，因此農業(yè)應當繼續(xù)作為園區(qū)的主導產業(yè)，而農業(yè)休閑旅游，乃至旅游地產項目，均是由農業(yè)這一基礎產業(yè)衍生而來的，不應當“反客為主”。

　　對旅游產業(yè)和房地產產業(yè)的開發(fā)與引入，應遵循“農業(yè)為基礎，旅游創(chuàng)品牌，地產求收益”的原則，分期投資，逐步發(fā)展。農業(yè)作為基礎產業(yè)，堅持“公司+基地+農戶”的農業(yè)經營模式。在此基礎上，再通過休閑旅游的開發(fā)，打造時尚、精致的農業(yè)產業(yè)鏈以及農業(yè)品牌，提高農業(yè)產品的附加值。旅游業(yè)則以園區(qū)內的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目，做好一項是一項，不搞重復建設；建立專業(yè)團隊管理旅游工作，形成自己的農莊休閑旅游客戶社群，打造旅游品牌。由于房地產的投入較大，因此應放到后期發(fā)展，通過爭取擴大建設用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產業(yè)開發(fā)。

　　一個靈魂,整合優(yōu)勢資源，構建核心吸引力

　　主題是策劃的靈魂，抓住這一靈魂，將其貫穿于策劃的每一個環(huán)節(jié)，使策劃的各個要素實現有機組合，提升項目的整體品質。

　　為農莊尋找一個靈魂，構建核心吸引力，方向方式各不相同，但是綜合目前比較流行的主題模式，總結如下：

　　1、特色農業(yè)主題

　　圍繞莊園的田園景觀、農業(yè)生產活動和特色農產品等吸引物，從景觀性、體驗性、休閑性、有機健康角度進行策劃，定位景觀農業(yè)體驗、創(chuàng)意農業(yè)休閑等，開發(fā)出農業(yè)游、林果游、花卉游、漁業(yè)游、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動來滿足游客體驗農業(yè)、回歸自然的心理需求。

　　2、科普教育主題

　　兼顧生產、科技示范與科普教育的功能，在農業(yè)科研基地的基礎上建設、利用科研設施作景點、融入現代審美觀的特色型發(fā)展模式。如北京小湯山農科科技示范園，蘇州的“未來農業(yè)大世界”，珠海的“現農業(yè)王國”等。

　　3、風水養(yǎng)生文化主題

　　風水養(yǎng)生主題是充分結合地形地貌，導入風水養(yǎng)生理念，結合風水藝術景觀來構建風水農莊；而生態(tài)養(yǎng)生則是利用項目地特有的養(yǎng)生資源，如中藥材、溫泉、森林負氧離子等，推出一系列特色養(yǎng)生度假發(fā)展模式。

　　4、商務會都主題

　　商務會都型休閑農莊是以發(fā)展模式以優(yōu)美田園風光為依托，利用優(yōu)質的生態(tài)環(huán)境建立特色主題、建設商務套房、會議室等商務必要設施，圍繞商務活動、集會、團體性接待形成對應的配套服務項目如康體、康療、歌舞宴等，來滿足商務游客各種需求的發(fā)展模式。

　　5、果酒莊園主題

　　以酒文化為主線，帶動各類特色果品的種植、采摘和體驗，同時形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等。

　　6、體育公園主題

　　融入現代體育運動與康體度假，打造體育花園與康復社區(qū)為主題的休閑農莊。

　　7、低碳環(huán)保主題

　　低碳環(huán)保成為現代社會的流行理念，在農莊中通過一批具有示范意義和推廣價值的綠色生態(tài)建筑、節(jié)能環(huán)保建筑及其他新能源產品，形成體現未來生活的未來主題農莊。如利用高新能源做出一個低碳休閑農莊樣板。

　　四大升級——實現農莊轉型升級

　　1、理念升級：從觀光旅游到休閑度假

　　從觀光旅游到休閑度假的過程，是一種理念的轉變，即由“單一農業(yè)觀光”向“復合休閑度假”提升，從而形成7x24x365天的休閑概念，并將快樂的休閑度假理念融入到項目打造中去。

　　2、角色的升級：從開發(fā)商向經營商、運營商升級

　　作為休閑農莊的開發(fā)商，角色定位應向整合經營商、運營商升級，在項目的打造中立足區(qū)域開發(fā)與核心項目建設與開發(fā)的角色，將未來最具潛力與盈利價值的項目拿在手中，同時打造出以休閑度假為依托的運營平臺，充分導入具有聯動供應能力的專業(yè)休閑、游樂、餐飲等機構，實現運營協(xié)作。

　　3、規(guī)模的升級：從大景觀發(fā)展到大旅游，從地塊本身發(fā)展到區(qū)域聯動

　　1）做“大”景區(qū)，實現大景觀向大旅游的跨越

　　目前，項目地旅游的發(fā)展不能夠僅僅是做到大景觀，而是應當從“大景觀”，過渡到“大景區(qū)”，最終做到“大旅游”。第一，是景區(qū)規(guī)模要大；第二，是景區(qū)產品體系完善，足以滿足游客的各種需求，留住游客；第三，是景區(qū)影響力要大，成為重要的休閑度假旅游目的地。

　　2）跳出地塊看區(qū)域，實現區(qū)域聯動

　　項目的發(fā)展絕不能夠局限于項目地塊本身，而應當從發(fā)展特色和發(fā)展?jié)摿紤]，跳出項目地塊放眼區(qū)域，即立足地塊，作為啟動核心，聯動實現區(qū)域的整合升級，為整個區(qū)域的特色農業(yè)發(fā)展發(fā)揮帶動和示范作用。

　　4、產品的升級：六大策略提升產品品質

　　傳統(tǒng)型的農家樂產品已并不能滿足現代人對于品質的需求，如何做出品質產品，則需要從以下6大方面進行升級：做有品牌的產品，有知識性的產品，有文化的產品，有娛樂性的產品，有體驗性的產品，國際化的產品。

　　1）品牌化：一種是將企業(yè)的品牌文化融入休閑農莊形成品牌化的休閑農莊；另一種是善用資源，結合區(qū)域文化，塑造農莊特色，農莊經營者充分發(fā)掘其優(yōu)勢資源，結合區(qū)域文化，做出創(chuàng)意和特色，塑造農莊品牌。

　　2）知識化：休閑農業(yè)是“自然與生活科技”學習領域實施自然教育的場地之一，農業(yè)園教育形態(tài)也將是未來休閑農業(yè)發(fā)展的一個方向。

　　3）體驗化：重視游客參與，設計體驗活動。將游客融入情境，感動其視、聽嗅、味、觸覺，使其產生美好的感覺，這將是未來休閑農場在競爭中取勝的關鍵。

　　4）娛樂化：創(chuàng)新產品的游樂方式，讓游客在美景如畫的環(huán)境中玩的盡情盡興。

　　5）養(yǎng)生化：發(fā)揮養(yǎng)生功能，促進人們健康。休閑農業(yè)的基本功能，就是提供一個減壓、養(yǎng)生保健的場地。休閑農場就是提供市民暫時脫離家庭與工作束縛的“第三空間”。

　　6）國際化：擴大視野，邁向國際旅游市場。一是把休閑農業(yè)發(fā)展納入政府旅游推介活動中去，提升休閑農業(yè)的人氣。二是產品設計上更加人性化、國際化，吸引國際友人更多的走進農業(yè)園區(qū)，體驗中國農業(yè)休閑文化。

　　七大賣點——突破商業(yè)運營模式

　　商業(yè)模式解決的是項目賣什么的問題，作為生態(tài)型的休閑農莊項目，從開發(fā)角度有七大賣點。前三項所賣為虛，是一種潛在的價值；后四項所賣為實，是項目收益所在。

　　一賣理念：獨具匠心的理念，是一個項目的靈魂。它雖不能帶來直接的經濟效益，卻決定了項目可持續(xù)發(fā)展的前景，并能夠從精神上吸引一批志同道合的旅游者。

　　二賣品牌：品牌是心靈的烙印，通過品牌，能夠提升項目地的形象，提高地塊的潛在價值，形成巨大的無形資產。

　　三賣生態(tài)：強調的是一種生態(tài)環(huán)境，一種低碳環(huán)保、有機樂活的理念。充分發(fā)揮都市農業(yè)凈化、美化、綠化環(huán)境的作用，為城市輸送新鮮的空氣，建立人與自然、城市與農業(yè)和諧的生態(tài)環(huán)境，使城市充滿生機和活力。

　　四賣生產：對于農業(yè)型休閑莊園，農業(yè)仍然是其長期發(fā)展的主導產業(yè)，應奠定其主導產業(yè)的基礎。因此從產業(yè)化角度考慮，發(fā)展一要脫離初級農產品的發(fā)展模式，延伸農業(yè)產業(yè)鏈條；二要通過農產品的研發(fā)、種植、深加工、包裝、儲藏、物流運輸、銷售等一系列活動實現產業(yè)化的發(fā)展，形成農莊的核心產業(yè)基礎。

　　五賣生活：開發(fā)休閑農莊度假項目并結合休閑地產項目，讓久居都市的游客在鄉(xiāng)野田間享受一種慢節(jié)奏、自然品質的生活方式，而這正是市場的需求。

　　六賣項目：是賣市場升值后形成的溢價區(qū)間。這里面積很大，里面有很多具體項目，有些項目做初期開發(fā)，然后再把它賣掉，這就是賣市場升值以后的溢價空間。

　　七賣綜合：形成多產業(yè)融合。根據多年研究，農業(yè)產業(yè)是農業(yè)型休閑莊園的核心產業(yè)基礎，但不是*。休閑農業(yè)項目能夠整合資源，向旅游業(yè)、地產業(yè)等方向發(fā)展，實現產業(yè)融合。對旅游產業(yè)和房地產產業(yè)的開發(fā)與引入，應遵循“農業(yè)為基礎，旅游創(chuàng)品牌，地產求收益”的原則，分期投資，逐步發(fā)展。

　　四大策略——營銷造勢，多方共贏

　　1、特色帶動

　　圍繞項目的核心吸引力——打造私屬農莊游樂和樂活理念旅游產品，運用合理的營銷手段影響和吸引其對應的旅游市場，形成品牌客戶群，增加旅游附加值，充分重視此類市場的需求，以體驗營銷的方式，從每個細節(jié)出發(fā)，創(chuàng)造完美的旅游體驗。

　　2、整合渠道和資源

　　在進行旅游宣傳促銷時，應針對農業(yè)、房地產業(yè)、旅游業(yè)等不同的單體項目調動政府部門、旅游企業(yè)、媒體、社會組織的積極性，進行聯合促銷，共同推動旅游開發(fā)。也就是說通過營銷造勢，實現多方共贏的良性循環(huán)結構：對政府，通過區(qū)域帶動型龍頭項目，形成示范效應，帶動地方社會經濟的大力發(fā)展；對投資商，在滿足上級主管部門的需求、實現收益的同時，提升企業(yè)的形象，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定品牌基礎；對旅行社，要有足夠的活力空間；對游客，要有足夠的具有吸引力的休閑項目和舒適的游憩環(huán)境；對農民，要提供一個宜居的居住環(huán)境、一個穩(wěn)定的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)平臺。